Торговые центры: фомирование нового рынка

С усилением конкуренции на рынке торговой недвижимости девелоперы ищут разнообразные способы для привлечения посетителей в торговые центры. Уже обязательным атрибутом крупных комплексов Поволжья стала развлекательная зона. И с каждым новым проектом операторы делают концепцию развлечений более сложной и многоплановой.

Рынок современных торговых центров в Поволжье переживает инвестиционный бум. Казань, где общие торговые площади превышают 880 тыс. кв. м, к концу года планирует выйти на рубеж в один млн кв. м. По объему качественных торговых площадей она уже сейчас опережает другие города в Поволжье. Здесь представлены практически все актуальные торговые форматы и ведущие сетевые брэнды.

Новые комплексы отличает высокая стоимость, масштабность, европейское качество отделки и инфраструктуры, широкий набор услуг. Появление крупных проектов с длительным сроком окупаемости повлекло за собой и эволюцию торговых форматов.

Где порог?

У поволжских экспертов нет единого мнения о том, когда рынок торговой недвижимости насытится и новые торговые центры начнут пустовать. Например, руководитель центра консалтинга нижегородского "Союза магазинов" Вадим Носов считает, что для городов­-миллионников порогом первоначального насыщения торговыми центрами можно считать количество площадей свыше 700 тыс. кв. м: до этого идет экстенсивное развитие, связанное прежде всего с освоением свободных площадок, а дальше вступает в силу конкуренция торговых форматов и концепций.

Его коллега Дмитрий Баранов, главный аналитик компании Mall Management (совместное предприятие самарской группы компаний "Время" и австрийского инвестиционного холдинга MEL), полагает, что показатель обеспеченности населения "квадратными метрами торговых площадей" весьма условен. К тому же, отмечает он, в крупных городах бутики и торговые центры для "среднего класса" пока сконцентрированы в местах с хорошей пропускной способностью и высокой долей обеспеченных покупателей.

Г-н Керпелев считает, что собственники торговых центров стоят перед выбором: освоить тот поток, который уже есть, со сложившейся структурой потребления, либо создавать новый, что требует формирования свежей концепции и привлечения уникальных арендаторов.

Новый магнит

Требования к качественному наполнению торговых центров становятся все более жесткими, говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы: то, что еще два­-три года назад было магнитом для покупателя — продуктовые гипермаркеты, затем фуд­корты, — стало концептуальной необходимостью любого современного ТЦ.

Развитие и укрупнение форматов — закономерный процесс, связанный с продвижением в регионы федеральных сетевых операторов — сначала торговых, затем индустрии развлечений: сетей кинотеатров, детских аттракционов, боулинг­центров, ресторанных проектов. На них ориентировано и предложение качественных торговых объектов.

"Развлекательный формат может быть не слишком прибыльным для владельцев ТРЦ с точки зрения аренды, однако он весьма эффективен как операционный бизнес, — отмечает Павел Керпелев. — Зона развлечений не только позволяет собрать и удержать покупательский поток, но и формирует определенную модель посещения, в результате увеличивая отдачу квадратного метра торговых галерей."

В поисках "якоря"

"Беда в том, что у нас мало федеральных и транснациональных брэндов, которые строят региональные сети, — признает Татьяна Романчева. — К примеру, на площади двух крупных ТРЦ — Mega moll компании ИКЕА и комплекса, который строит группа компаний "Столица Нижний", — приходит один и тот же оператор — компания OBI. Для OBI, быть может, и не имеет большого значения, что оба объекта расположены в 15 километрах друг от друга — причем в одном направлении, а для торговых центров? Ведь им придется делить одну и ту же потребительскую группу. В зону бутиков сложно привлечь дорогие марки, так как к VIP-клиентам можно отнести чуть более одного процента нижегородского населения".


"Ярмарочная концепция построения торгового центра "все в одном флаконе" уже не проходит. Однако в Нижнем Новгороде не более 350 компаний, представляющих собственную марку или франшизу, которых можно считать системными арендаторами, — подтверждает и Вадим Носов. — Сетевые операторы, разрабатывая свою региональную стратегию, имеют возможность выбирать и выставляют требования к площади и соседству в ТЦ еще на стадии проектирования".

Сегодня девелоперы ориентируются на марки не столько дорогие, сколько известные и раскрученные. "Аудитория элитных торговых центров очень ограничена, — размышляет Дмитрий Баранов. — Доля обеспеченных людей растет на три­пять процентов в год, то есть существенно медленнее, чем доля среднего класса, численность которого в крупных городах Поволжья за последние три­-четыре года практически удвоилась".

Дифференцируйся или умирай!

Если торговые центры "ярмарочного" типа строились в расчете на быструю окупаемость (два — два с половиной года), то современные дорогие и "навороченные" комплексы — по определению "длинные" проекты. Несмотря на то, что поволжский рынок торговой недвижимости еще далек от насыщения, новым форматам уже сегодня нужно думать о том, как выделиться на фоне однотипных (по крайней мере, в глазах покупателей) предложений, вспомнив известную альтернативу Джека Траута "дифференцируйся или умирай".

Развитие рынка, по прогнозам аналитиков, пойдет в ближайшие годы в нескольких направлениях. С одной стороны, перегруженность центров заставит девелоперов осваивать площадки в рабочих, спальных и окраинных районах, где востребован не только бессмертный формат районного центра, но и ТРЦ с широким набором товаров и услуг. Так, в Нижнем Новгороде рядом с классическими спальными районами уже реализуются два масштабных проекта ТРЦ площадью 56 и 140 тыс. кв. м. Самарский "Парк Хаус", развивающий сегодня крупный формат, строит планы создания небольших районных центров там, где доходы населения вполне приличные, но достойных торговых объектов нет. Казанские девелоперы тоже двинулись от центра к окраинам.

Другой тренд — развитие наряду с ТРЦ новых торговых форматов, в первую очередь специализированных магазинов. По мнению Вадима Носова, этот формат может быть успешным в разных воплощениях — как концептуальный частный, в том числе и семейный бизнес, как сеть дистрибуторской компании или производителя.

"Все ждут, когда, наконец, придут торговые сети с мебелью и товарами для дома и ремонта", — отмечает актуальность нижегородского спроса и Павел Керпелев. Вадим Носов советует следить за появлением крупного формата в торговле одеждой: "Должны вернуться универмаги. Нынешние магазины одежды рассчитаны на людей, следящих за модой. Но большая часть населения по-прежнему хочет купить добротную одежду по невысоким ценам".

Наконец, уже стала актуальной необходимость реконцепции устаревших или неудачных объектов. "Переформатирование — нормальный процесс, — убеждена Татьяна Романчева. — Он позволяет исправить ошибки, заложенные на стадии проектирования, или дать торговому центру новую жизнь в изменившихся условиях". Первыми по этому пути, скорее всего, пойдут устаревающие ТЦ "ярмарочного" типа: торговые галереи с разношерстными арендаторами уже не привлекают разборчивого покупателя. И девелоперы, и управляющие компании, разрабатывая концепцию торгового предприятия, ориентируются уже не на толщину кошелька посетителей, а на восприимчивость к новым идеям и прогрессу в торговле. Вернуться в ленту