Ипотечный кризис глазами казанских риэлторов
20 ноября 2008
Вряд ли сейчас можно встретить человека, который не ощутил бы влияния мирового кризиса. Сегодня эта тема обсуждается везде: в государственных учреждениях и общественном транспорте, среди бизнесменов и студентов, пенсионеров и домохозяек.
В той или иной степени кризис коснулся каждого из нас, но больше всего его ощутили те люди, чья работа непосредственно связана с недвижимостью и строительством. "Казанская недвижимость" обратилась к представителям казанских агентств недвижимости и кредитных брокеров, чтобы узнать, ощущают ли они действие кризиса, и каковы прогнозы развития ситуации на рынке недвижимости Казани.
Алекандр Растатурин, юрист АН ООО "Казанский центр недвижимости и оценки":
- В последнее время, чуть больше месяца назад, в ходе работы нашей компании мы столкнулись с определенным "замораживанием" интереса клиентов к приобретению недвижимого имущества. Мы это относим, в первую очередь, к тому, что у людей появилась неопределенность относительно будущего. То есть люди не знают, как им поступать в связи с финансовым кризисом. Если раньше, до кризиса, люди были уверены, что "вложения" в недвижимость являются одним из надежных вкладов своих финансов из-за постоянного роста цен на недвижимость, то в настоящее время такой уверенности уже нет. С другой стороны, на мой взгляд, потенциальные продавцы недвижимости сейчас стараются реализовать недвижимость по существующим ценам. Для них есть опасность, что цены на недвижимость снизятся. В настоящий момент многие продавцы держат цены на "докризисном" уровне. Все в ожидании.
В настоящее время процент продаж снизился до минимальных отметок, можно сказать, что он равен нулю. Многие банки вообще приостановили кредитование, в том числе и ипотечное. С другой стороны, часть банков утверждает, что их финансовый кризис практически не затронул, они повышают проценты по ипотечному кредитованию, но делают это только из-за того, что предложения от многих других банков приостановлены. Налицо закон спроса и предложения.
На мой взгляд, финансовый кризис еще не показал себя до конца. Мы еще не ощутили в полной мере его влияние. Вопрос - "ощутим ли вообще?" будет зависеть, по моему мнению, от нашей федеральной власти, а именно от того, сможет ли правительство РФ свести кризис на "нет", либо хотя бы сделать минимальным его влияние. Отсюда есть два варианта развития рынка недвижимости: либо он восстановится и станет стабильным и прибыльным, либо превратится в убыточный. Во втором случае, многие застройщики, особенно некрупные, прекратят свое существование. Следствием этого станет уменьшение объемов строительства, а значит, уменьшение объема продаж.
Гульшат Фахруллина, генеральный директор ООО "Финтайм":
- Мировой кризис ликвидности, а именно его последнюю волну мы ощутили в середине сентября этого года. Тогда банки один за другим начали пересматривать свои ипотечные программы: увеличили первоначальный взнос до 20-40%, подняли ставки по ипотечным кредитам примерно на 4-6%. Многие из них отказались кредитовать новостройки. На сегодняшний день буквально единичные банки рассматривают заемщиков, желающих приобрести первичную недвижимость. Мировой кризис ликвидности - глобальная проблема, и скорее всего, затяжная. Думаю, меньше чем через год на какое-либо улучшение ситуации рассчитывать не стоит.
Юлия Манякина, старший консультант по ипотечному кредитованию АН "ФЛЭТ":
- Кризис, конечно же, ощущается, особенно за последний месяц. В частности, значительно уменьшилось количество сделок по ипотеке, как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Это связано, прежде всего, с тем, что многие банки ужесточили условия кредитования: повысили процентные ставки, увеличили минимальный размер первоначального взноса. Раньше можно было оформить ипотечный кредит, не имея первоначального взноса, сейчас же минимальный его размер - 20% от стоимости приобретаемого жилья, а это стало многим просто не по карману. Осталось также огромное количество людей, которые, получив положительное решение о выдаче ипотечного кредита, просто не успели его оформить, так как банк, либо повысил ставку, либо вовсе приостановил выдачу кредитов.
Говорить о том, что банки стали чаще отказывать, наверное, будет не совсем правильно, просто заявки стали дольше рассматриваться, да и количество их заметно сократилось. Зачастую клиент сам отказывается от кредита, так как банк предлагает ему сумму, меньше чем было заявлено. Сегодня ещё остались банки, которые продолжают кредитовать и стараются работать в нормальном режиме, только их условия кредитования изменились и ставки, к сожалению, не стоят на месте.
На сегодняшний день, делать какие-либо "длинные" прогнозы бессмысленно. Сокращение объёмов продаж во всех сегментах рынка недвижимости в условиях финансового кризиса естественно. Безусловно, основной причиной этому является резкое снижение объёмов кредитования. Со временем, стабилизация ситуации в банковском секторе приведёт к постепенной стабилизации и на рынке недвижимости.
Алексей Авилов, директор АН "Аляска":
- Наше агентство кризис ощущает однозначно, как и все организации, связанные, так или иначе, с недвижимостью. Могу сказать, что в Казани кризис на рынке недвижимости начался уже давно, так как соотношение покупателей и продавцов имеет явное несоответствие. На 90% продавцов приходится всего 10% покупателей, а это очень большой разрыв. Мировой ипотечный кризис еще больше усугубил ситуацию тем, что ипотечные кредиты свелись до минимума. Сегодня можно буквально "по пальцам" пересчитать банки, которые выдают кредиты. Причем выдают только избранным, потому, что очень сильно ужесточили требования к заемщикам. Из-за отказов банков у нас сорвалось много сделок.
Однако, не все так плохо, есть и "обратная сторона медали". В связи с кризисом, где-то с сентября этого года, появилась новая категория покупателей. Это люди, которые не берут кредиты, а наоборот, вкладывают в квартиры свои сбережения. Они считают, что держать деньги в банках сейчас опасно, и не находят ничего лучше, чем вложить в квартиру, даже зная, что она может подешеветь. Ведь деньги могут обесцениться, а жилье никуда не денется, в нем можно жить или сдавать в аренду и иметь доход.
Дать какой либо прогноз достаточно сложно, потому что сегодняшний кризис, в отличие, к примеру, от кризиса 98-го года, касается не только нашей страны, но и ситуации во всем мире. Думаю, что он продлится как минимум год.
Дина Журавлева, директор АН "Йорт":
- Наше агентство пока не ощущает мирового финансового кризиса. Те люди, люди кто хотел купить квартиры, от своих намерений не отказываются. У нас были случаи, когда сделки срывались в связи с отказом в выдаче ипотечных кредитов, так как банки ужесточили требования. Однако, спрос на жилье стал снижаться еще летом, на мой взгляд, в связи с тем, что в Казани вырос объем строительства и сдается очень много новых домов. Что касается прогнозов, то я думаю, ответить на вопрос "что же будет дальше с рынком недвижимости?" может только Господь Бог.
Владислав Хорочкин, директор департамента недвижимости ООО "Юридическая фирма "ЮрИнфо":
- Действительно, мировой финансовый кризис внес свои коррективы. Снизился количественный уровень лиц, заинтересованных в покупке недвижимости. Инвесторы предпочитают придержать имеющиеся средства до тех пор, пока ситуация на рынке не прояснится. Учитывая, что приоритетным направлением нашей компании являются операции с коммерческой недвижимостью, данное обстоятельство позволяет нам держаться в суровых условиях. Спрос на коммерческую недвижимость будет всегда, пусть сейчас и не в прежних объемах.
По нашим данным объем сделок с коммерческой недвижимостью снизился примерно на 20-30%, но я думаю это явление временное, уже к весне следующего года мы ожидаем появления на рынке очень привлекательных объектов недвижимости, количество сделок должно возрасти. Что касается жилой недвижимости, сейчас примерно 10% граждан подходят под нынешние жесткие требования банков. Количество отказов существенно увеличилось. До кризиса эта цифра составляла около 70%.
Как долго продлится кризис - сказать сложно, такого ответа сегодня нет ни у кого. Я думаю, что цены на недвижимость существенно не снизятся, если только процентов на 10-15, что уже происходит. Сейчас государство оказывает поддержку финансовому сектору путем вливания средств из стабилизационного фонда, также заявляет о поддержке строительного бизнеса путем выкупа недостроенных объектов. Поэтому обвала рынка недвижимости ждать не стоит.
Мировой финансовый кризис, в результате которого банки ужесточили условия ипотечного кредитования, повлиял на количество сделок каждого агентства недвижимости Казани. Однако, не все настроены так уж пессимистично, некоторые даже видят в какой-то мере и положительные стороны, например, интерес к инвестированию в недвижимость. Давать же какие-либо точные прогнозы относительно развития ситуации не берется никто, как говорится, "поживем- увидим". Все покажет время.