наверх
1884

Доходные дома могут скоро появиться в Татарстане

12 декабря 2005

Рынок недвижимости в России в настоящее время переживает бурный рост и развитие, что предполагает не только увеличение числа новых современных торговых и бизнес-центров, ударную стройку жилых домов, но и появление на рынке новых услуг и продуктов.

Поволжский антикризисный институт отслеживает тенденции на рынке недвижимости Татарстана с самого момента его становления. Изначально институт занимался вопросами, связанными с профессиональным управлением недвижимостью, и, прежде всего, в сегменте коммерческой недвижимости - разработкой стандартов управления недвижимостью, разработкой и практической реализацией автоматизированной системы управления арендными операциями, реализацией множества проектов (бизнес-планов, программ) управления бизнес - и торговыми центрами, формированием системы постоянно действующего мониторинга и анализа рынка недвижимости, проведением рейтингов объектов коммерческой недвижимости и многое другое.

Рынок жилой недвижимости в настоящее время обращает на себя особое внимание. Сегодня, когда в республике завершена программа ликвидации ветхого жилья, предполагавшая раздачу бесплатных квартир, на рынке увеличилось количество застройщиков (в том числе и московских), а у населения возросли требования к качеству жилья, строительство современного и комфортного дома предполагает точный маркетинговый расчет и ориентацию на рынок. Что строить, когда и как продавать – вот те вопросы, которые волнуют сегодня инвестора, желающего получить максимальную отдачу от вложений.

Уровень цен на рынке жилья делает вложения в жилую недвижимость крайне привлекательными для инвесторов. Так, если в среднем увеличение стоимости жилья в целом по стране составляет около 25%, то в Татарстане этот показатель выше. К общим факторам роста цен можно отнести повышение цен на нефть, а также недоверие населения к банкам, что делает вложения в недвижимость единственно оправданным инструментом инвестирования средств. Выросшие цены на жилищном рынке РТ обусловлены и другими причинами:

рост доходов населения (в июне 2005г. рост денежных доходов на душу населения в республике составил 32,7% по сравнению с аналогичным периодом 2004г.),
развитие ипотечного кредитования (несмотря на то, что ипотека в 2004г. не заработала в полную силу, рост цен на жилье в том году составил около 35%).
Пока в 2005 году рост цен на жилье составил в среднем 30%. Но при этом следует учитывать и сезонный фактор. В осенне-зимний период цены повышаются ускоренными темпами, и рост цен по итогам года вполне может перевалить за рубеж в 30%.

Все это создает предпосылки для формирования цивилизованного рынка. В связи с увеличением количественного и, самое главное, качественного состава объектов жилой недвижимости, особую актуальность приобретает проблема их классификации, решение которой позволяет осуществлять продуманную маркетинговую стратегию для инвестора и успешно позиционировать продукт на рынке. В этих целях ПАИ осуществляет комплексную разработку методологии и системы классификации объектов коммерческой и жилой недвижимости, что позволит объективно оценивать их конкурентные преимущества на рынке.

Сегодня очевидно, что без тщательного изучения рынка, знания основных тенденций его развития, умения предугадать будущие перспективы рассчитывать на успешную реализацию проектов не приходится. Это в свою очередь обуславливает позиции маркетингового консалтинга как полноправного участника рынка недвижимости наряду с застройщиками, инвесторами, управляющими компаниями.

Для того чтобы быть первыми на рынке профессионального консалтинга в сфере недвижимости, мониторинга рынка явно недостаточно. Необходимо не только знать текущую ситуацию, но и уметь предвидеть, что нас ждет завтра. Так, в качестве последних тенденций на рынке жилой недвижимости можно выделить системное развитие территорий (квартальную жилую застройку), появление функционально новых объектов недвижимости на рынке. В свое время ПАИ прогнозировали появление такого нового для Казани продукта на рынке недвижимости, как централизованный коттеджный поселок, а уже сегодня 4 компании объявили о начале реализации подобных проектов.

Одна из новинок на рынке недвижимости в России и в республике сегодня - доходный дом. Хотя назвать такой вид недвижимости новинкой можно с большой долей условности. Идея создания многоквартирных домов для сдачи в наем родилась еще у древних римлян примерно в III веке до нашей эры. Назывались такие дома инсула (остров), их строили из кирпича. Первые этажи обычно занимали ремесленные и продовольственные лавки, на других жили небогатые простолюдины. Обычно инсулы занимали целый квартал.

В России доходные дома были популярны в конце XIX - самом начале XX веков. К 1870 году такое жильё становится господствующим в Москве. Они быстро полюбились интеллигенции: многие горожане не хотели обременять себя налогами и обязанностями по обслуживанию собственной недвижимости. Первые этажи доходных домов арендовали владельцы магазинов, ателье, модных салонов. Вторые этажи сдавались под конторы, третьи занимали семьи купцов, дворян и аристократии. Жилье на последних этажах стоило значительно дешевле, там селились военные низших чинов, студенты и другие малообеспеченные люди. В 1916 году в одной только Москве насчитывалось более 630 доходных домов, их владельцы процветали и входили в круг самых богатых людей страны. Все закончилось с приходом Советской власти, многочисленные доходные дома превратились в коммунальные квартиры.

Сегодня аренда квартир в основном находится в руках частников и практически исключена из сферы налогообложения. Специалисты оценивают рынок аренды, опираясь только на косвенные данные. Так, объем только московского рынка жилой аренды оценивается приблизительно в 160 тыс. квартир при средней цене $650 в месяц, а годовой оборот составляет почти $1,25 млрд.

По нашим оценкам, сегодня направление доходных домов развивается (точнее, готовится развиваться) только в нише элитной недвижимости. Аренда жилья, конечно, менее прибыльный вид бизнеса, чем продажа квартир, но зато это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономических факторов.

По расчетам объём рынка аренды элитных квартир в Москве составляет порядка 80 млн. долларов в год, и он продолжает расти в среднем на 15% ежегодно.

Первый доходный дом в послереволюционной России был возведен в Москве, его открытие состоялось в 2003 году. Инициатором и инвестором проекта, воплощение которого потребовало внесения изменений в ряд федеральных законов, выступил департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Реализация проекта стоила $14,3 млн.

Сегодня это пока единственный доходный дом в нашей стране. Однако в Москве уже близки к завершению еще 4 проекта строительства доходных домов. А потенциальная емкость московского рынка только в сегменте элитных доходных домов оценивается не менее, чем 150-200 домов.

Прослеживая эти тенденции, вполне можно прогнозировать появление в скором времени таких услуг и в Казани.

В настоящее время в городе рынок аренды жилья достаточно развит, а большая часть предложений на рынке представлена квартирами, относящимися к классу типового жилья стоимостью от 4-7 тыс. руб. в месяц. При этом сдача внаем основной части жилья осуществляется через организованные риэлторские компании.

Однако в последнее 2-3 года на рынке аренды Казани выделился новый сегмент жилья внаем – квартиры повышенной комфортности и элитные. Это объясняется следующими причинами:

Население рассматривает покупку недвижимости как средство инвестирования и возможность получения стабильного дохода;
Вырос спрос на аренду элитного жилья со стороны специалистов, приезжающих в Казань на длительный срок - спортсменов, иностранцев и прочих лиц, требующих повышенный уровень комфорта в проживании.
Необходимо отметить полное отсутствие на рынке сегмента сдачи жилья внаем на длительный срок с оказанием сопутствующих услуг по обслуживанию потребителя. При этом существует потребность в данных предложениях со стороны потенциальных групп клиентов - иногородних студентов, приезжих специалистов зарубежных и московских компаний, сотрудников крупных компаний; молодых высокооплачиваемых специалистов, не обремененных семьей и не заинтересованных в данный момент в покупке собственного жилья.

Таким образом, при условии проведения грамотных маркетинговых исследований и экономических расчетов, точного определения своего "продукта", у потенциального инвестора на рынке жилой недвижимости Казани появляется реальный шанс занять свободную нишу и реализовать коммерчески успешный проект. Рынок недвижимости Казани, оцениваемый многими, в том числе и московскими, экспертами как развивающийся и набирающий обороты, представляет для этого все необходимые условия
Вернуться в ленту